A cobrança de juros de obra nos contratos de financiamento imobiliário é ilegal?

Questão que vem causando grande debate no mundo jurídico e muita dor de cabeça aos mutuários da Caixa Econômica Federal nos contratos de financiamento imobiliário na compra de móveis na planta é a cobrança da famigerada “taxa de juros da obra” ou “conta 012” como preferem chamar os mais íntimos.

Assim, considerando a grande recorrência a esclarecimentos sobre a legalidade ou não da cobrança da “taxa de evolução da obra”, “conta 012” ou “seguro da obra” como também é denominada nos boletos enviados aos mutuários, o presente artigo visa prestar alguns esclarecimentos e orientações sobre a matéria.

Entendendo a Taxa de Juros da Obra

Em síntese a “taxa de juros da obra” nada mais é do que encargos cobrados pelos Bancos das construtoras os quais são ilegalmente repassados aos mutuários através da inserção da chamada conta 012 nos contratos de mútuo habitacional.

O que ocorre na prática é que as construtoras tomam um empréstimo com o banco para financiar o empreendimento imobiliário sobre o qual é cobrada uma taxa de juros.

Após a entrega do habite-se, quando é feito o contrato de financiamento do mutuário ocorre a inserção da “taxa de juros da obra” que corresponde a taxa de juros cobrada da construtora pelo banco referente ao empréstimo realizado para financiamento da obra.

Neste ponto merece guarida a corrente que defende a total ilegalidade da cobrança, verificado que referida taxa nada mais é que o repasse de encargos contratuais cobrados pelo banco das construtoras, ou seja, não configuram obrigação dos compradores.

Todavia, na prática não é o entendimento que prevalece. Pelo menos até o momento.

Então em que momento a cobrança é permitida?

Considerando que na compra de imóveis na planta ocorre a celebração de dois contratos de compromisso de compra e venda do imóvel, sendo o primeiro diretamente com a construtora e o segundo firmado com o Banco, o entendimento atual do poder judiciário é de que a cobrança da “taxa de evolução da obra” é lícita até a expedição do habite-se (entrega das chaves) de acordo com o prazo previsto no contrato.

E quando a cobrança passa a ser ilegal?

Conforme a orientação atual a cobrança da “taxa de evolução da obra” torna-se ilegal após a entrega das chaves com a expedição do habite-se ou no caso de atraso na entrega da obra, hipótese na qual a construtora não cumpre o prazo contratualmente estipulado.

O que fazer nestes casos?

Em primeiro lugar recomenda-se buscar uma solução pacífica com a construtora com a finalidade de suspender a cobrança e abater do saldo devedor eventuais taxas pagas indevidamente.

Ocorrendo resistência a solução é buscar judicialmente o reconhecimento da abusividade da cobrança, a qual se reconhecida, deverá ser restituída em dobro ao mutuário em conformidade com o art. 42 do Código de Defesa do Consumidor.

Autor: Wagner Luiz Domakosky, advogado, consultor jurídico e ghost writer

Fonte: www.jusbrasil.com.br

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