O financiamento da compra de imóvel pronto deve ser diferente do financiamento de imóvel ainda em construção, já que em obra concluída não se aplica o índice setorial previsto no contrato, mas sim, o índice oficial.

A 3ª  Turma do STJ desacolheu o recurso especial da Construtora Meridiana Ltda. e manteve decisão de segunda instância que entendeu que “o Custo Unitário Básico (CUB) é aplicável tão-somente aos contratos de comercialização de imóvel anteriores à conclusão da obra, uma vez que visa refletir a variação do preço dos insumos utilizados na construção civil, situação que não se verifica no caso em questão, já que o comprador adquiriu o imóvel pronto e acabado”.

Dados do processo julgado revelam que  o comprador Eugênio Vitulo opôs embargos à execução hipotecária, movida pela construtora, argumentando que foram  aplicados encargos abusivos na “escritura pública de compra e venda de imóvel e de confissão de dívida com contrato acessório de hipoteca” firmada entre eles.

Em primeira instância, o pedido foi julgado procedente para determinar que a correção monetária incidisse anualmente com base no Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e os juros fossem calculados sob a forma simples, excluída sua capitalização. A sentença foi do juiz Clovis Marcelino dos Santos, da comarca de Florianópolis.

A construtora apelou da sentença. A 1ª Câmara de Direito Comercial do TJ de Santa Catarina proveu parcialmente a apelação da empresa ré,  ao entendimento de que é possível proceder reajuste mensal do débito, tendo em vista que a Lei nº 10.931/04, ao fazer referência aos pactos de comercialização de imóveis, contemplou tal hipótese. A indexação da correção pelo CUB foi negada – tal como o fizera a sentença.

Em acórdão lavrado pelo desembargador Anselmo Cerello, “as operações de comercialização de imóveis devem ser equiparadas àquelas do sistema de financiamento imobiliário para admitir a capitalização de juros” – e, nesse ponto, confirmou a exclusão da capitalização de juros.

Inconformada, a imobiliária recorreu ao STJ alegando a possibilidade do CUB como fator de correção monetária no contrato estabelecido entre as partes e a capitalização mensal dos juros, já que a legislação equipara as construtoras às entidades autorizadas a operar no sistema financeiro imobiliário, no qual é permitida a capitalização na forma requerida.

Ao analisar a questão, o relator ministro Sidnei Beneti, do STJ,  destacou que o CUB, juntamente com Índice Nacional do Custo da Construção Civil (INCC), reflete a variação dos preços dos materiais de construção e da mão-de-obra do setor, portanto, é o índice usado por construtoras incorporadas para manter a comutatividade monetária nos contratos de financiamento imobiliário. Porém, quando a construtora comercializa o imóvel com a obra finalizada, não é razoável a utilização do referido índice, já que não há influencia do preço dos insumos da construção civil e todo o custo da obra já encontra-se contabilizado no valor de venda do imóvel.

O ministro ressaltou, ainda, que a decisão de segunda instância não negou à construtora a igualdade de condições na contratação com os demais agentes do SFH, e permitiu a capitalização dos juros. No entanto, só a permitiu sob a forma anual, em razão de que a norma que prevê a capitalização mensal é restrita às instituições que atua, no âmbito do Sistema Financeiro Nacional.

Fonte:  www.espacovital.com.br